Il nuovo regime fiscale degli affitti brevi

Rivoluzione nel settore degli affitti brevi. Arriva la regolamentazione tanto attesa per il mercato del Vacation Rentals, che ci auguriamo possa favorirne lo sviluppo.

Di seguito trasmettiamo l’articolo di legge e i commenti allo stesso, emersi dalla camera dei deputati. La legge subirà un ultimo passaggio in senato nei prossimi giorni, che non dovrebbe alterarne però la sostanza.

ARTICOLO 4.
(Regime fiscale delle locazioni brevi).

1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, diretta- mente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

L’articolo in esame detta la disciplina delle locazioni brevi, intendendosi per tali, come stabilito dal comma 1 del medesimo articolo, i contratti stipulati da privati non esercenti attività d’impresa, direttamente o per il tramite di intermediari immobiliari anche operanti attraverso la gestione di portali online, al fine di concedere in locazione un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo inferiore a trenta giorni. Rientrano in tale tipologia contrattuale anche i contratti in cui, oltre alla mera locazione dell’immobile, sono offerti al locatario i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

Con riferimento ai redditi derivanti dalle locazioni brevi, come sopra definite, il comma 2 dell’articolo prevede che, a decorrere dal 1° giugno 2017, troverà applicazione la disciplina di cui all’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, con l’aliquota, in caso di esercizio dell’opzione, fissata nella misura del 21 per cento.

3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.

Il comma 3 estende le disposizioni del comma 2 ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso che il comodatario conclude con terzi per il godimento dell’immobile, sempreché tali contratti rispettino le condizioni indicate nel comma 1.

3-bis. Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l’attività di locazione cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 Dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

Coloro che saranno identificati imprenditori e che lavoreranno con partita Iva, non saranno soggetti alle disposizioni di questa legge.

4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

I dati dei contratti turistici inferiori ai 30 giorni, che continuano a non avere l’obbligo di registrazione, sono comunicati allo stato direttamente dagli intermediari.

5. I soggetti residenti nel territorio dello stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Al fine di contrastare fenomeni di evasione, i successivi commi 4 e 5 stabiliscono che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, comunicano i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite. L’omessa o inesatta comunicazione è sanzionata ai sensi dell’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo n. 471 del 1997. Inoltre, qualora tali intermediari incassino i canoni relativi alle locazioni brevi, essi devono operare, nella qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni incassati e versarla, entro il sedicesimo giorno del mese successivo all’incasso, con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo n. 241 del 1997. Le ritenute operate sono certificate ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 322 del 1998. Resta fermo che, in assenza dell’opzione per l’applicazione della cosiddetta « cedolare secca », la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

5-bis. I soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del testo unico delle imposte e dei redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili di imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della repubblica 29 Settembre 1973, n. 600.

Obbligo per tutti gli intermediari di avere una stabile organizzazione o nominare un rappresentante fiscale in Italia

5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 Maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge del 30 Luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dai regolamenti comunali.

La tassa di soggiorno è pagata in anticipo e trattenuta, poi versata dagli intermediari, quando questi incassano il canone o il corrispettivo di soggiorno.

6. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

Secondo quanto previsto nel comma 6, con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto-legge, sono stabilite le disposizioni di attuazione dell’articolo, comprese quelle relative alla trasmissione e alla conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

7. A decorrere dall’anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l’imposta di soggiorno ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo del 14 Marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto legge 31 Maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni dalla legge del 30 Luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all’articolo 1, comma 26, della legge 28 Dicembre 2015, n. 208, e all’articolo 1, comma 169, della legge 27 Dicembre 2016, n. 296, istituire o rimodulare l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi.

Favorisce una diffusione a macchia d’olio dei comuni che applicheranno la tassa di soggiorno, e si offre la possibilità di modulare nuovamente gli importi.

Le novità sono davvero tante e la legge è ancora molto vaga su come dovrà applicarsi nel concreto la procedura.

L’associazione è impegnata in prima linea per garantire trasparenza e applicabilità della norma, al fine di favorire lo sviluppo del settore ed evitare strumentalizzazioni della stessa legge.

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Danilo Beltrante

FamilyApartments.com

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