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Agenzia delle Entrate e Ministero dell’Economia: non è solo in Parlamento che si gioca la partita sulle locazioni brevi

di Stefano Bettanin, Presidente Property Managers Italia

A che punto siamo in Parlamento con le nuove norme sugli affitti brevi? Quando arriveranno le “indicazioni” dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero dell’Economia che di fatto determineranno l’impatto concreto delle nuove norme sul settore in cui operiamo?

C’è grande preoccupazione tra gli addetti ai lavori e in questi giorni sono in molte le persone che si rivolgono alla nostra Associazione e ci scrivono, decidendo poi di entrare a far parte della squadra di Property Managers Italia, perché si è capito che mai come in questa occasione l’unione fa la forza e che con la propria singola impresa non si riesce ad avere un adeguato potere contrattuale o un diritto alla rappresentanza che invece un’organizzazione come PM Italia, che è nata proprio per questo, può garantire.

Abbiamo vigilato senza mollare nemmeno un secondo mentre le nuove norme sul “Regime fiscale delle locazioni brevi” contenute nell’articolo 4 del Decreto legge n.50 del 24 aprile in materia finanziaria (la cosiddetta “manovrina”) venivano modificate e poi approvate prima in Commissione Bilancio e poi in Aula alla Camera.

LA MANOVRINA ALL’ESAME DEL SENATO
Adesso la partita si è spostata a Palazzo Madama, la cui Commissione Bilancio esaminerà per tutta la settimana il disegno di legge n. 2853 di conversione in legge del decreto-legge approvato dalla Camera. Solo martedì 13 giugno il testo arriverà in Aula, dove con ogni probabilità il Governo porrà la fiducia (come ha già fatto alla Camera) per riuscire a portare il provvedimento a casa senza modificarlo e soprattutto in tempi certi.

Come ogni decreto legge infatti, la manovrina varata dal Governo il 24 aprile, ha due mesi di tempo per essere convertita in legge e quindi la dead line oltre cui il Parlamento non può andare è il 23 giugno.

COSA SUCCEDE UNA VOLTA CHE IL PARLAMENTO LICENZIA LE NUOVE MISURE
Fermo restando che i decreti legge hanno attuazione immediata, sta di fatto che le nuove misure   contenute nell’articolo 4 (essendo frutto di modifiche apportate in Commissione Bilancio alla Camera al testo originario del Governo) diverranno operative solo quando arriverà anche il via libera definitivo del Senato, quindi necessariamente entro il 23 giugno.

Ma non basta. Recita infatti lo stesso art.4, comma 6:

Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

IL RUOLO DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Ciò vuol dire che entro 90 giorni a far data dal 24 aprile, quindi entro il 24 luglio, l’Agenzia delle Entrate deve esprimersi su come “rendere operative” le misure previste dai seguenti commi:

  • comma 4 (obbligo di trasmissione dati per chi fa intermediazione immobiliare, quindi anche per i portali on line, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati, pena sanzioni pecuniarie).
  • comma 5 (obbligo per chi – anche i portali on line – da residente in Italia fa intermediazione immobiliare, di operare come sostituto d’imposta trattenendo il 21% del canone della locazione per versarlo direttamente allo Stato).
  • comma 5-bis (obbligo per i portali on line non residenti in Italia e privi di “una stabile organizzazione” di nominare un rappresentante fiscale ed agire come sostituto d’imposta)

IL RUOLO DEL MINISTERO DELL’ECONOMIA
Se è vero che i riflettori sono puntati evidentemente sull’Agenzia delle Entrate, altrettanto vero è che le disposizioni del Ministero dell’Economia, l’altro protagonista chiamato a dare corpo concreto ad alcuni principi dell’articolo 4, saranno determinanti per capire se il nuovo regime fiscale sulle locazioni brevi darà nuovo slancio al settore oppure lo affosserà forse addirittura in maniera definitiva.

Recita infatti il comma 3-bis dell’articolo 4:

Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

In altre parole sarà il Ministero dell’Economia a stabilire i parametri (durata della locazione e numero degli immobili che si gestiscono) rispetto a cui l’attività di locazione verrà considerata svolta in forma imprenditoriale (e quindi con obbligo di aprire la partita IVA) o meno.

Quando arriveranno queste informazioni fondamentali? Per ora sappiamo solo che il MEF ha tre mesi di tempo per pronunciarsi a far data dal giorno in cui il Parlamento si pronuncerà in maniera definitiva cosa che, come detto sopra, succederà al massimo entro il 23 giugno.

LE NOSTRE VALUTAZIONI
Alla luce di quanto condiviso finora, è chiaro che siamo molto preoccupati perché quanto decideranno l’Agenzia delle Entrate e soprattutto il MEF sarà dirimente nel rendere questa manovrina il killer delle locazioni brevi o invece, come noi auspichiamo, uno strumento per ridare slancio al settore in cui operiamo con professionalità e che sta attirando sempre più persone. Abbiamo sempre guardato con fiducia e con favore all’operato del Governo e ci siamo sempre messi a disposizione fin da subito, formalizzando la nostra posizione e la nostra volontà di collaborare per migliorare le norme che regolano questo mercato, anche con l’Audizione il 9 maggio in Parlamento, quando insieme a Booking, FIAIP ed Airbnb siamo stati chiamati a dire la nostra da addetti ai lavori.

COSA C’È DI BUONO IN QUESTA LEGGE
1) Finalmente vengono definite con chiarezza le “locazioni brevi”. Quali rientrano in questa definizione?
– le locazioni ad uso abitativo;
– di durata non superiore a 30 giorni;
– stipulate da persone fisiche, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali online.
– finalizzate a mettere in contatto individui che cercano un’abitazione con chi dispone di suddette unità immobiliari;
– possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali.

2) E’ da addetti ai lavori che plaudiamo al fatto che finalmente con l’obbligo di fare da sostituto d’imposta esteso a tutte le figure che operano in questo mercato (anche i portali on line) si può contrastare il sommerso e siamo finalmente in un regime di concorrenza leale. Siamo chiamati tutti a fare la nostra parte e a dare il nostro contributo affinché lo Stato faccia sì cassa attingendo dal comparto turismo ma al tempo stesso quello che chiediamo è che la gran parte delle risorse vengano reinvestito proprio a sostegno del settore (infrastrutture, info point, servizi dedicati ai viaggiatori ecc).

3) In altre parole viene penalizzato chi pretendeva di fare questo mestiere evadendo le tasse e non rispettando gli obblighi che spesso hanno ricadute fondamentali anche su altri comparti non inerenti al turismo (vedi maggiore sicurezza nazionale come ricaduta positiva dell’obbligo di  trasmettere i dati alla Questura). Questa logica premia chi ha fatto delle locazioni brevi, turistiche e non solo, il proprio mestiere, quindi tutti i property managers come noi, e non possiamo non condividere questo principio che dalla nascita stessa di PM Italia, nell’ottobre del 2016, abbiamo proposto alle Istituzioni che finalmente a questo giro lo hanno fatto proprio. Con le nuove misure vengono di fatto messi in scacco tutti coloro che avevano contribuito a drogare il mercato in cui operiamo alimentando il sommerso.

4) Altro punto a favore del settore è che finalmente con le nuove misure si definisce in maniera chiara il quadro normativo a cui fare riferimento facendo questo mestiere e soprattutto a cui tutti gli operatori sono chiamati ad attenersi; quindi chiarezza e semplificazione, due obiettivi fondamentali che da sempre hanno informato la nostra azione di moral suasion sulle Istituzioni stesse.

COSA CI PREOCCUPA E COSA NON DEVE SUCCEDERE
Come dicevamo la partita si è spostata su altri tavoli, e le determinazioni dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero dell’Economia che arriveranno nelle prossime settimane saranno fondamentali.

Abbiamo chiesto di essere coinvolti e di partecipare come addetti ai lavori (che queste determinazioni dovranno poi applicarle e renderle operative ogni giorno) ai tavoli di lavoro per ribadire il nostro punto di vista e le nostre perplessità soprattutto riguardo al comma 3-bis sui parametri in base a cui l’attività di locazione verrà considerata svolta in maniera professionale.

Il 70% delle figure che operano come locatari in questo mercato è infatti rappresentato da privati che gestiscono uno o più appartamenti di proprietà spesso nella più totale ignoranza delle regole vigenti che per lo più sono diverse non solo da Regione a Regione ma anche da Comune a Comune.

Imporre loro di aprire una partita IVA per una locazione di durata superiore per esempio ai dieci giorni, come era stato proposto addirittura con uno dei tanti emendamenti al testo presentati in Commisione Bilancio e poi fortunatamente accantonato dopo che la politica ha ascoltato la nostra voce, equivarrebbe ad un suicidio assistito o meglio indotto e imposto dall’alto ad un settore che l’UE considera invece uno di 5 pilastri fondamentali della sua economia: il mercato dello short term rental!

In altre parole con limitazioni troppo stringenti e irragionevoli si spingerebbero questi privati verso il sommerso anziché ad aprire la partita IVA, con buona pace di tutte le migliori intenzioni e del principio ispiratore con cui le nuove norme sulle locazioni brevi sono nate: non solo fare cassa ma anche supportare il settore semplificando e mettendo nero su bianco poche regole chiare e valide per tutti gli operatori.

L’UNIONE FA LA FORZA: ASSOCIATI!
Per questo abbiamo bisogno di tutti voi, perché come abbiamo detto aprendo questo approfondimento, mai come in questa occasione è vero che l’unione fa la forza. Siamo nati per dare voce e rappresentanza concreta a tutti quegli imprenditori che hanno scelto questo settore e che ci credono, che vogliono operare legalmente in condizioni eque ed uguali per tutti.

È proprio adesso che non bisogna mollare ma anzi ribadire la nostra posizione ai tavoli che contano, e lo stiamo già facendo. Se condividi le nostre stesse preoccupazioni e gli stessi nostri principi ed obiettivi, insieme alla voglia di lavorare facendo profitto onestamente con una delle professioni più belle del mondo, aggiungi la tua voce alla nostra, saremo ancora più forti! Conto su di te!

Clicca qui e associati a PM Italia!

Un saluto affettuoso
Stefano Bettanin
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